Un propietario que pregunta por un contratista de movimiento de tierras suele empezar por la empresa: cuánto tiempo lleva en el negocio, para quién más ha construido, si puede ver el seguro. Vale la pena preguntarlo, y un contratista general que evalúa los papeles de un subcontratista tiene una lista más larga de preguntas así. No son las preguntas que deciden lo que el propietario termina asumiendo.
Seis preguntas sí lo deciden. Cada una tiene un documento detrás, y el documento es lo que convierte una respuesta en algo verificable. Estas son las seis, en el orden en que surgen en un sitio comercial, con la regla que le da peso a cada una y cómo suena una respuesta real.
1. El estudio y su revisión
¿Con base en qué estudio se cotizó la oferta, y en qué revisión de ese estudio? Un estudio geotécnico no es lectura complementaria. Es la norma conforme a la cual se probará el relleno, y es el documento que dice qué se puede reutilizar, qué hay que sacar, con qué humedad se coloca cada material y si la subrasante necesita tratamiento. Cuando una investigación incluye pruebas in situ, pruebas de laboratorio o cálculos de ingeniería, el código exige que la realice un profesional de diseño registrado1, y el informe escrito debe incluir los registros de sondeos, los perfiles de suelo, el nivel freático, las recomendaciones y las disposiciones para suelos expansivos y relleno compactado1. Los materiales de suelo se clasifican conforme a ASTM D248712.
La pregunta es sobre la revisión, no sobre si el estudio existe. Los estudios se modifican después de que se agrega un sondeo, después de que un edificio se mueve en el plano, después de que se agrega una fase al programa. Una oferta cotizada con base en la primera emisión y un alcance construido conforme a la tercera son dos trabajos distintos que se ven idénticos en una hoja de cálculo. Pida a cada licitante que nombre el estudio por título, fecha y revisión en la propia propuesta, y pregunte qué cambió entre la revisión que leyó y la vigente. Un contratista que no puede responder eso no lo ha leído lo bastante recientemente como para estar cotizándolo.
Segunda parte de la misma pregunta: ¿el estudio está dirigido a usted? Los estudios geotécnicos se preparan para un cliente, y el derecho a apoyarse en ellos a menudo no va más allá de ese cliente. Si el estudio lo encargó un propietario anterior o un equipo de diseño en otro negocio, pida al ingeniero una carta de autorización de uso (reliance letter) antes de que alguien cotice trabajo con base en él.
2. El nombre en el permiso de aguas pluviales
¿De quién es el nombre que aparece en él? Esta es la pregunta que los propietarios con más frecuencia suponen que es problema del contratista, y el permiso no lo dice así. Según el permiso general de construcción del estado, un operador es una persona relacionada con la actividad de construcción que es operador principal u operador secundario, y las definiciones son precisas. Un operador principal tiene control operativo en el sitio sobre los planos y especificaciones de construcción, incluida la facultad de modificarlos, o tiene el control operativo diario de las actividades necesarias para asegurar el cumplimiento del plan de prevención de contaminación de aguas pluviales3. Un operador secundario es la persona o entidad, con frecuencia el propietario del inmueble según las propias palabras del permiso, cuyo control se limita a contratar a otros operadores, como un contratista general, o a aprobar o rechazar cambios a los planos y especificaciones sin control diario en el sitio3.
De ahí se desprenden tres consecuencias, y todas recaen en el propietario. Un operador secundario debe preparar su propio plan de prevención de contaminación o participar en un plan compartido que cubra las áreas donde controla los planos y especificaciones3. Cuando no hay operador principal en el sitio, el operador secundario se define como operador principal y debe cumplir todos los requisitos de un operador principal3. Y un operador es titular del permiso3, lo que significa que las obligaciones son directas, no delegadas por una línea en un subcontrato.
Así que la versión útil de la pregunta es: ¿quién es el operador principal en esta obra, consta por escrito y en el plan de quién estoy participando? En los sitios donde trabajamos, la respuesta va en el contrato antes de que el primer control se instale en el terreno, porque el permiso asigna el papel según quién tiene realmente el control, no según quién se ofreció.
3. Quién contrata al laboratorio
¿Quién contrata al laboratorio de pruebas, y quién recibe lo que encuentra? Los propietarios a menudo descubren tarde que el laboratorio que probaba su relleno lo contrató la misma empresa que lo colocaba. El código no deja abierta la opción: el propietario o su agente autorizado, que no sea el contratista, contrata a las agencias aprobadas que realizan las inspecciones y pruebas especiales4. Esa sola frase, que no sea el contratista, es toda la respuesta sobre para quién trabaja el laboratorio.
El requisito de reportes es donde los propietarios tropiezan, porque al propietario no se le nombra en él. Los reportes de inspección especial se entregan al funcionario de construcción (building official) y al profesional de diseño registrado a cargo4. Las discrepancias van primero al contratista para que las corrija y, si no se corrigen, van al funcionario de construcción y al profesional de diseño antes de que se termine esa fase del trabajo4. Nada en esa cadena obliga a nadie a enviarle copia al propietario.
Pídalo, entonces, por escrito: cada reporte de densidad y humedad, cada prueba reprobada y cada nueva prueba, entregados a usted el mismo día que van al ingeniero. Nosotros, por norma, los enviamos así, y una prueba reprobada llega con lo que estamos haciendo al respecto, no después de que ya se corrigió.
4. De quién es la citación
Si un inspector federal recorre el sitio, ¿de quién es la citación? Un propietario sin empleados en el sitio aun así puede figurar en ella. La política federal de cumplimiento clasifica a cada empleador de un sitio de trabajo con múltiples empleadores en uno de cuatro papeles: el que crea, el que expone, el que corrige o el que controla, y un empleador puede tener más de uno5. El que alcanza a un propietario o a un administrador de obra es el empleador controlador: un empleador con autoridad general de supervisión sobre el sitio de trabajo, incluida la facultad de corregir por sí mismo las infracciones de seguridad y salud o de exigir a otros que las corrijan, y la directiva es explícita en que el control puede establecerse por contrato o, a falta de una disposición contractual expresa, por el ejercicio del control en la práctica5.
Un empleador controlador debe ejercer un cuidado razonable para prevenir y detectar infracciones en el sitio5. Ese deber es más ligero que el que un empleador tiene con sus propias cuadrillas, y la política lo dice: normalmente no se espera que un empleador controlador inspeccione con la misma frecuencia, ni que conozca las normas y el oficio tan bien como el contratista que contrató5. La frecuencia con que debe revisar depende de la escala del proyecto, la naturaleza y el ritmo del trabajo, y lo que sabe sobre el historial y las prácticas de seguridad de la empresa que controla5. Por separado, en obras de construcción el contratista principal nunca queda eximido de la responsabilidad general de cumplir las normas de construcción en todo el trabajo del contrato, sin importar lo que el contratista principal y sus subcontratistas acuerden entre sí6.
Por eso la pregunta práctica son en realidad dos preguntas: ¿quién es aquí el empleador controlador, y qué dice al respecto la propia conducta del propietario en el sitio? Un propietario cuyo representante dirige los medios y métodos en campo ha asumido un papel del que ninguna cláusula de indemnización lo libera.
5. La retención y el camino que sigue un gravamen
¿Qué está obligado a retener el propietario, y cómo podría un gravamen llegar al terreno? Esta es la pregunta con más ley detrás y a la que menos atención se le presta. Mientras avanza el trabajo de un contrato original y durante treinta días después de terminado, el propietario debe reservar el diez por ciento del precio del contrato, o el diez por ciento del valor del trabajo7. Si no lo hace, los reclamantes que hayan cumplido con la ley tienen un gravamen al menos por el monto que debió reservarse7. La reserva no es una herramienta de negociación. Es el fondo que la ley espera que exista.
El mecanismo de aviso es la parte que conviene entender antes de que llegue por correo. Un reclamante que no contrató directamente con el propietario debe enviar un aviso, y en un proyecto comercial ese aviso vence a más tardar el día quince del tercer mes posterior al mes en que se proporcionaron la mano de obra o los materiales7. Una vez recibido el aviso, el propietario puede retener de los pagos al contratista original un monto suficiente para pagar el reclamo7, y debe conservar los fondos retenidos hasta que venza el plazo para presentar una declaración jurada de gravamen o, si se presentó, hasta que el reclamo se pague o se cancele7. Un propietario que sigue pagando al contratista original después de surgida la facultad de retener puede tener que responder por esos pagos, si el reclamante luego perfecciona su gravamen y obtiene sentencia sobre el reclamo7.
El documento del otro lado es la declaración jurada: una declaración de si todos los subcontratistas, trabajadores y proveedores de materiales han recibido su pago completo y, si no, el monto adeudado y el nombre y, cuando se conozcan, la dirección y el teléfono de cada uno a quien todavía se le debe7. Pídala junto con la solicitud de pago final, respaldada por las renuncias incondicionales de gravamen. Nosotros enviamos ambas, y con ellas enviamos las renuncias de nuestros propios proveedores.
6. El paquete de entrega
¿Qué tiene el propietario en la mano el día que se le entrega el sitio? Un sitio nivelado parece terminado desde el momento en que se hace la última pasada, y por eso la pregunta de la entrega tiene que ser sobre papeles. Tres documentos marcan la diferencia entre una plataforma que está lista y una plataforma que simplemente está a rasante.
El primero es el levantamiento final, tomado sobre la superficie terminada y comparado con el modelo de diseño, para que las elevaciones estén medidas y no solo reportadas. El segundo es el registro de densidad y humedad: la relación humedad-densidad de laboratorio para cada material colocado, obtenida con el método estatal para suelos de subrasante, terraplén y relleno8 o con el procedimiento ASTM equivalente de esfuerzo estándar9, con los resultados en sitio comparados con ella10. El tercero es el rastro de correspondencia de todo lo que falló y se volvió a trabajar, porque una plataforma sin ninguna prueba reprobada en toda su historia es una plataforma cuyas pruebas fueron demasiado escasas para encontrar una.
Pida los tres como condición del pago final, y pídalos en un formato que el siguiente contratista pueda usar. La cuadrilla de concreto, la de pavimentación y el funcionario de construcción están a punto de apoyarse en este terreno, y el registro es lo que se lo permite.
| Pregunta | El documento | Una respuesta real |
|---|---|---|
| ¿Qué estudio y qué revisión? | El estudio geotécnico, por título, fecha y revisión1 | Lo nombra en la propuesta y dice qué cambió entre revisiones |
| ¿De quién es el nombre en el permiso de aguas pluviales? | Las definiciones de operador del permiso y el plan de prevención de contaminación3 | Nombra por escrito al operador principal y dice en el plan de quién participa el propietario |
| ¿Quién contrata al laboratorio? | Las disposiciones de inspección especial4 | Lo contrata el propietario, y los reportes le llegan al propietario el día en que se emiten |
| ¿De quién es la citación? | La política de citaciones para múltiples empleadores5 y la responsabilidad general del contratista principal6 | Identifica quién tiene la autoridad general de supervisión y en qué consiste aquí el cuidado razonable |
| ¿Qué debo retener? | El diez por ciento reservado durante el trabajo y por treinta días después7 | Da por hecha la reserva y entrega la declaración jurada y las renuncias con la última factura |
| ¿Qué debo tener en la entrega? | Levantamiento final, registro de humedad-densidad8910 y el rastro de retrabajos | Entrega los tres sin que haya que insistirle, en un formato utilizable |
Lo que respondemos antes de cotizar
IRONWILL Earthworks responde las seis por escrito junto con la propuesta: el título, la fecha y la revisión del estudio con el que cotizamos, a quién esperamos que se nombre operador principal y por qué, la confirmación de que el laboratorio es suyo y de que sus reportes le llegan a usted conforme se emiten, quién tiene la autoridad de supervisión en campo y cómo documentamos nuestras propias inspecciones, la declaración jurada y las renuncias incondicionales de gravamen que acompañan nuestra solicitud de pago final, y el paquete de entrega que recibirá. Dos de las seis son decisiones que solo usted puede tomar. Las otras cuatro podemos resolverlas antes de que nadie se movilice, que es el momento más barato para resolver cualquiera de ellas.
Para los documentos que conviene pedir al comparar a un contratista de movimiento de tierras con otro, nuestra nota sobre cómo evalúa un contratista general a un contratista de movimiento de tierras cubre los papeles corporativos. Para las cláusulas que deciden quién carga con una sorpresa en el terreno, lea lo que tiene que decir un contrato de excavación.
