Un sitio comercial en el norte de Texas está listo para construir cuando existe una lista corta de documentos y se ha cumplido en el terreno una lista corta de condiciones. Todo lo demás es opinión. Esta lista de verificación es esa lista, organizada en seis etapas en el orden en que un proyecto las recorre, y la norma o el estándar que respalda cada punto se cita al pie de la página. Está escrita para el propietario, el desarrollador y el contratista general que tienen que aprobar un sitio antes de que se movilice el siguiente contratista, y es la misma lista con la que trabajan nuestros estimadores cuando llega un juego de planos.
Dos cosas hacen que esta lista sea propia de la región. La primera es el terreno: la mayor parte del Metroplex está sobre arcilla expansiva, así que varios de los puntos siguientes existen para controlar la humedad más que para mover tierra. La segunda es la estructura de permisos: Texas administra su propio programa de aguas pluviales para construcción, más de 60 gobiernos locales han adoptado una norma regional común de drenaje y la ley estatal de prevención de daños a instalaciones subterráneas fija sus propios plazos12. Una lista escrita para otro estado acierta en la secuencia y se equivoca en los detalles.
Etapa 1. Conozca el terreno antes de que el problema sea suyo
La primera etapa es documental, y todos los documentos deben existir antes de cotizar una sola máquina. Cada documento responde una pregunta que ninguna fase posterior puede responder a tan bajo costo.
| Documento | Elaborado por | Lo que decide |
|---|---|---|
| Evaluación ambiental del sitio Fase I (Phase I ESA) | Un profesional ambiental, conforme a ASTM E1527 | Si existen condiciones ambientales reconocidas en el predio. La práctica tiene cuatro partes: una revisión de registros gubernamentales, un reconocimiento del sitio, entrevistas con propietarios, operadores y ocupantes, y un informe escrito. Es el estándar para la "indagación apropiada completa" (all appropriate inquiries) que hace un comprador para acogerse a las protecciones contra la responsabilidad para propietarios de terrenos previstas en CERCLA3. Se presume vigente cuando se realiza dentro de los 180 días previos a la adquisición, con sus entrevistas, revisiones de registros, inspección y declaración actualizadas dentro de ese plazo3. |
| Determinación de la zona de inundación según el mapa | Se obtiene del FEMA Flood Map Service Center por dirección4 | Si alguna parte del sitio está en una zona de riesgo especial de inundación, que la normativa federal define como el terreno de la planicie de inundación con una probabilidad de inundación del 1 por ciento o mayor en cualquier año5. Si es así, el sitio necesita un permiso de desarrollo en planicie de inundación antes de nivelar, porque la misma normativa incluye en su definición de desarrollo el relleno, la nivelación, la pavimentación, la excavación y el almacenamiento de maquinaria o materiales5. |
| Revisión de aguas de los Estados Unidos (Waters of the United States) | Un especialista en humedales o el ingeniero civil, conforme a 33 CFR 328.3 | Si un arroyo, un embalse o un humedal del sitio está bajo jurisdicción federal. Los humedales se definen como áreas inundadas o saturadas con la frecuencia y la duración suficientes para sostener vegetación adaptada a suelos saturados, y los humedales separados de otras aguas por diques artificiales o bermas naturales siguen contando como adyacentes6. Si la respuesta es sí, hace falta un permiso del Cuerpo de Ingenieros del Ejército antes de colocar cualquier relleno. |
| Estudio de suelos del condado | USDA NRCS, a través del Web Soil Survey7 | Qué series de suelo hay bajo el área de construcción. El estudio es gratuito, cubre todo el condado y le dice, antes de perforar un solo sondeo, si el sitio es arcilla grasa, creta a poca profundidad o suelo aluvial de río. |
| Estudio geotécnico | Un ingeniero geotécnico, a partir de sondeos en el sitio | Qué puede reutilizarse como relleno, qué debe desecharse, con qué humedad y densidad se coloca cada material, si la subrasante se trata y conforme a qué se construye la plataforma. El código de construcción exige que, donde las cimentaciones superficiales se apoyan sobre relleno compactado, el relleno cumpla con un estudio geotécnico aprobado8. |
| Levantamiento topográfico y planos civiles | El topógrafo y el ingeniero civil | El terreno existente, la superficie de proyecto y el corte y relleno entre ambos. Sin los dos, no hay cuantificación ni balance. |
El documento que más falta cuando un juego de planos nos llega es el estudio geotécnico. Un plano de nivelación sin estudio es un dibujo de a dónde va la tierra, no una especificación de lo que la tierra tiene que ser.
Etapa 2. Avisos y permisos, cada uno con su propio plazo
Cuatro avisos rigen el inicio de los trabajos en casi todos los sitios comerciales de la zona, y cada uno se activa por algo distinto y tiene un plazo de anticipación distinto. La tabla es la lista de verificación; los párrafos que la siguen son las razones.
| Aviso | Qué lo activa | Plazo | Ante quién se presenta |
|---|---|---|---|
| Cobertura de aguas pluviales para construcción, Permiso General TPDES TXR150000 | Alterar un acre o más, o menos de un acre como parte de un plan común de desarrollo más amplio1 | Antes de que comience la construcción: primero debe elaborarse e implementarse el SWP31 | TCEQ. Los sitios grandes, de 5 acres o más, presentan un Aviso de Intención (Notice of Intent) a través del sistema electrónico de permisos STEERS; los sitios pequeños, de al menos 1 y menos de 5 acres, colocan un aviso en el sitio con los formularios de la TCEQ1 |
| Permiso de desarrollo en planicie de inundación | Cualquier relleno, nivelación o excavación dentro de una zona de riesgo especial de inundación5 | Antes de que empiece ese trabajo | El administrador de planicies de inundación de la ciudad o del condado |
| Permiso de nivelación y revisión de drenaje | El código de desarrollo de la ciudad; la mayoría de las ciudades del Metroplex revisan el drenaje con los criterios iSWM que han adoptado2 | Antes de la movilización; los ciclos de revisión varían según la ciudad | El departamento de ingeniería o de servicios de desarrollo de la ciudad |
| Aviso de excavación al centro de notificación (one-call) | Cualquier excavación, conforme al Código de Servicios Públicos de Texas (Texas Utilities Code) | Con no más de 14 días y no menos de 48 horas de anticipación al inicio de la excavación, sin contar sábados, domingos ni días feriados oficiales9 | Texas811, el centro de notificación que establece la ley |
| Inspección y notificación de asbesto | Cualquier demolición o una renovación por encima del umbral regulado | Antes de la demolición: una inspección minuciosa del área donde se hará el trabajo, y notificación a la agencia delegada antes de cualquier demolición10 | En Texas, el Programa de Asbesto (Asbestos Program) del Departamento de Servicios de Salud del Estado11 |
El permiso de aguas pluviales es el que sorprende a los equipos de fuera del estado. Su vigencia actual va del 5 de marzo de 2023 al 5 de marzo de 2028, sus umbrales de superficie se calculan con base en el plan común más amplio y no en el predio, y exige que el operador elabore e implemente un plan de prevención de contaminación de aguas pluviales, que la TCEQ abrevia SWP3, antes de iniciar la construcción1. Un plan de control de erosión presentado después de que la cuadrilla de desmonte ya haya empezado es una infracción con fecha de inicio.
El aviso de excavación tiene una ventana, no una fecha límite. La ley dice que el aviso se da con no más de 14 días y no menos de 48 horas de anticipación al inicio de la excavación, sin contar sábados, domingos ni días feriados oficiales, y que un aviso dado en sábado permite empezar a excavar el martes siguiente a las 11:59 a.m., o el miércoles si el lunes es feriado9. Una cuadrilla que se moviliza el lunes en la mañana con un folio solicitado el viernes en la tarde está parada en un sitio donde no puede excavar.
Etapa 3. Desmonte y demolición, con el calendario en la mano
- Aves en anidación. La Ley del Tratado de Aves Migratorias prohíbe la afectación (take) de especies de aves migratorias protegidas, lo que incluye matarlas, capturarlas y transportarlas, sin autorización previa12. Desmontar una hilera de árboles en primavera sin una inspección de nidos es la manera en que un programa de trabajos del sitio se gana un problema federal. La lista de especies protegidas se mantiene conforme a 50 CFR 10.13 y se actualizó en 202312.
- Conservación de árboles. La mayoría de las ciudades del Metroplex regulan, mediante sus códigos de desarrollo, la tala de árboles protegidos en terrenos comerciales, y la mitigación que se debe se fija con el permiso, no después. Confirme la ordenanza de la ciudad y obtenga el inventario de árboles sellado antes del primer corte.
- Instalaciones subterráneas. Las normas federales de seguridad exigen que, antes de abrir una excavación, se determine la ubicación estimada de las instalaciones de drenaje sanitario, teléfono, combustible, electricidad, agua y demás instalaciones subterráneas, que se contacte a los propietarios de esas instalaciones para pedirles que establezcan su ubicación, y que se determine la ubicación exacta por medios seguros y aceptables a medida que la excavación se acerca a ellas13. El folio del centro de notificación cumple con la ley estatal; las calas de verificación (potholing) cumplen con esta.
- Asbesto y demolición. Una inspección minuciosa de asbesto donde se hará la demolición va antes de la demolición, y los umbrales de remoción de la norma federal son 260 pies lineales, 160 pies cuadrados o 35 pies cúbicos de material regulado10. El árbol de decisión para demoliciones del programa estatal es el documento que hay que revisar paso a paso con el contratista de remoción de asbesto11.
Etapa 4. Control de erosión instalado antes de abrir el terreno
El orden importa más que los productos. El SWP3 que exige el permiso se implementa antes de que comience la construcción, no después de la primera lluvia1, y en un sitio de la Blackland Prairie la primera lluvia es la que más suelo mueve, porque la arcilla escurre el agua rápido una vez que se altera su superficie. Los controles perimetrales, la salida de construcción estabilizada y la protección de coladeras se instalan según el calendario del plan, y el plan se mantiene en el sitio y se revisa conforme cambian las fases. Los criterios regionales de drenaje que han adoptado más de 60 gobiernos locales existen, en palabras del propio NCTCOG, para ayudar a las comunidades a cumplir sus obligaciones de construcción y posconstrucción conforme a los permisos estatales de aguas pluviales2, así que un plan elaborado conforme a ellos es un plan que el revisor de la ciudad ya reconoce.
Etapa 5. Nivelación y drenaje que resistan
La rasante está terminada cuando se cumplen tres cosas a la vez, y la lista tiene un punto para cada una.
- El balance se conoce. El corte y el relleno salen de la cuantificación, con los factores de contracción y abundamiento del estudio geotécnico aplicados, para que el excedente o el faltante del sitio sea una cifra antes de convertirse en un número de camiones.
- El agua se aleja del edificio. El código de construcción exige que el terreno inmediatamente adyacente a una cimentación tenga una pendiente hacia afuera de no menos de 1 unidad vertical por 20 unidades horizontales, es decir, una pendiente de 5 por ciento, en una distancia mínima de 10 pies, con una excepción de 2 por ciento donde las condiciones climáticas o del suelo lo justifiquen8. En arcilla expansiva, la razón es la humedad: el agua estancada contra el borde de una losa es agua que entra en la arcilla de abajo.
- La excavación abierta se inspecciona. Las normas federales prohíben que el personal trabaje en una excavación donde se está acumulando agua sin las precauciones adecuadas13, exigen sistemas de soporte como ademe, arriostramiento o recalce donde la excavación pone en riesgo la estabilidad de edificios o muros adyacentes13, y exigen inspecciones diarias de las excavaciones y los sistemas de protección por una persona competente, antes del inicio del trabajo y después de cada tormenta13. Un sitio que no puede nombrar a su persona competente no ha pasado esta etapa.
Etapa 6. Plataformas y subrasante comprobadas, no supuestas
La última etapa es la que heredan el contratista de cimentación y el de pavimentación, y se cierra con resultados de pruebas, no con un recorrido. La regla del código de construcción es breve: el relleno bajo cimentaciones superficiales cumple con el estudio geotécnico aprobado, y solo un relleno de 12 pulgadas o menos puede prescindir del estudio, y solo si se compacta al menos al 90 por ciento de la densidad seca máxima8. Todo lo que sigue se desprende de esa frase.
- Existe una curva de laboratorio para cada material de relleno. La prueba Proctor estándar, ASTM D698, compacta el suelo en tres capas con un pisón de 5.5 libras que cae desde 12 pulgadas, con una energía total de 12,400 pies-libra por pie cúbico, y su resultado es la relación entre el contenido de agua y el peso unitario seco: el peso unitario seco máximo y el contenido de agua óptimo con los que se comparan las pruebas de campo14. Sus tres métodos difieren por el tamaño del molde y la fracción del suelo, desde material que pasa la malla No. 4 en un molde de 4 pulgadas hasta material que pasa la malla de 3/4 de pulgada en un molde de 6 pulgadas14. Pregunte qué método especifica el estudio; cambia la cifra.
- Cada capa se prueba en sitio. El método del densímetro nuclear, ASTM D6938, lee la densidad en sitio por la atenuación de la radiación gamma y el contenido de agua por la desaceleración de neutrones rápidos, con la fuente a una profundidad de hasta 12 pulgadas, y se usa para el control de calidad y las pruebas de aceptación de suelo compactado en la construcción15. No es aplicable a grava limpia ni a roca triturada limpia, donde los vacíos superficiales distorsionan la lectura15, así que una capa de base se revisa de otra manera.
- La humedad está en rango, no solo la densidad. Una capa de arcilla puede alcanzar la densidad estando seca y expandirse después. La ventana de humedad del estudio es un criterio de aceptación, y en este terreno una capa densa y seca es una capa rechazada.
- La entrega lleva los documentos. Los reportes de densidad y humedad por capa, el levantamiento de obra terminada (as-built) de la plataforma y la subrasante hecho por el topógrafo, y la bitácora de inspecciones del SWP3, entregados juntos, son lo que significa por escrito "plataforma lista".
La lista en una sola página
| Punto de control | Criterio de cierre | Norma o estándar |
|---|---|---|
| 1. Debida diligencia | Phase I ESA, determinación de zona de inundación, revisión de aguas, estudio de suelos, estudio geotécnico, topografía y planos civiles en mano | ASTM E15273; 44 CFR 59.15; 33 CFR 328.36; IBC 1804.68 |
| 2. Avisos | Cobertura del CGP y SWP3 implementado; permisos de planicie de inundación y de nivelación emitidos; folio vigente del centro de notificación; inspección y aviso de asbesto presentados | TXR1500001; 44 CFR 59.15; Utilities Code 251.1519; 40 CFR 61 Subpart M10 |
| 3. Desmonte y demolición | Inspección de nidos hecha, permiso de árboles sellado, instalaciones subterráneas localizadas y verificadas con calas, remoción de asbesto terminada | MBTA12; 29 CFR 1926.651(b)13 |
| 4. Control de erosión | Controles perimetrales, salida de construcción y protección de coladeras instalados conforme al SWP3 antes de alterar el terreno | TXR1500001; iSWM2 |
| 5. Nivelación y drenaje | Balance conocido, 5 por ciento de pendiente hacia afuera de las cimentaciones en 10 pies, persona competente que inspecciona a diario | IBC 1804.48; 29 CFR 1926.651(h), (i), (k)13 |
| 6. Plataformas y subrasante | Cada material de relleno tiene su curva Proctor, cada capa una prueba de densidad y humedad aprobada, y la entrega lleva los reportes | IBC 1804.68; ASTM D69814; ASTM D693815 |
Aplique la lista a su sitio y los huecos saltarán a la vista. Si prefiere que nosotros la revisemos, envíenos los planos civiles, el estudio geotécnico y la dirección, y le diremos qué etapas siguen abiertas y qué las cierra.
