Mejoramiento de terrenos es una frase suave para un acto serio. Toda mejora que valga lo que cuesta cambia lo que hace el agua en la propiedad: dónde se acumula, qué tan rápido sale, hacia dónde corre y a qué terreno llega después. Una plataforma elevada dos pies, una cuneta cortada a través de un campo, un estanque excavado en la esquina baja, la orilla de un arroyo devuelta a un talud estable. Todo eso es movimiento de tierras, y todo eso es un cambio en un patrón de drenaje con el que alguien aguas abajo ya está viviendo.
Por eso el mejoramiento de terrenos es el alcance de movimiento de tierras con más leyes encima. Se aplican tres cuerpos de normas distintos, escritos por tres autoridades diferentes, y no hacen la misma pregunta. Los criterios federales de planicies de inundación preguntan qué le hace su relleno a los niveles de inundación. La ley estatal de calidad del agua pregunta qué sale de su sitio. Y una ley de Texas anterior a ambos hace la pregunta más antigua de todas: ¿su mejora le echa agua a su vecino?
La ley de Texas que zanja la mayoría de las disputas
Empiece por la que menos se cita y más se litiga. La sección 11.086 del Código de Aguas de Texas (Texas Water Code) dice que ninguna persona puede desviar ni embalsar el flujo natural de las aguas superficiales en este estado, ni permitir que continúe una desviación o un embalse hecho por ella, de manera que dañe la propiedad de otro por el desbordamiento del agua desviada o embalsada1. El inciso siguiente es el que le da fuerza: una persona cuya propiedad sufre daños por un desbordamiento causado por una desviación o un embalse ilícitos tiene recursos en derecho y en equidad, y puede obtener una indemnización por los daños ocasionados por el desbordamiento1.
Léalo como propietario a punto de mejorar un terreno. La regla no trata de permisos, y no hace falta que intervenga ninguna dependencia para que tenga efecto. Crea un derecho de acción privado para el vecino. Una plataforma elevada para que el edificio quede seco, mientras el agua desplazada se va hacia el lindero, no es simplemente un descuido de diseño. Es exactamente el caso para el que se escribió la ley.
La ley sí deja margen para trabajar. No afecta la construcción ni el mantenimiento de bordos y otras obras construidas para controlar inundaciones, desbordamientos y crecidas en ríos, arroyos y corrientes, ni los canales que conducen agua para riego u otros fines autorizados, aunque esa excepción no permite un canal, ramal o zanja que obstruya un río, arroyo, brazo de río, cárcava, ciénaga, zanja u otro drenaje natural bien definido1. Y donde cárcavas o ciénagas han cortado la orilla de un río o arroyo y han dejado salir el agua de la crecida hacia terrenos vecinos, el dueño del terreno inundado puede rellenar sus bocas hasta la altura de las orillas contiguas sin responsabilidad frente a otros propietarios1. Son excepciones limitadas. La regla general se mantiene: el flujo natural es algo que se puede manejar, pero que no se puede desviar hacia el terreno de otro.
La consecuencia práctica para nosotros es una postura firme respecto a los planos. Donde una mejora cambia un patrón de drenaje, el diseño le corresponde a un ingeniero civil que hizo los cálculos, y nosotros construimos lo que muestra el plano del ingeniero. Una rasante hecha al gusto de alguien es una rasante que nadie puede defender después.
Cuando el terreno está en una zona de riesgo de inundación cartografiada
Si alguna parte de la propiedad está en una zona de riesgo de inundación cartografiada, un segundo conjunto de normas rige el relleno mismo. La inundación base, en la definición federal, es la inundación que tiene un uno por ciento de probabilidad de ser igualada o superada en un año cualquiera2. El cauce de alivio regulatorio (regulatory floodway) es el cauce del curso de agua más los terrenos adyacentes que deben reservarse para descargar esa inundación base sin elevar de forma acumulada la superficie del agua más de una altura designada2. Esas dos definiciones hacen la mayor parte del trabajo, porque dividen una zona de riesgo de inundación en dos zonas donde la respuesta a "¿podemos colocar relleno aquí?" es completamente distinta.
Dentro del cauce de alivio, la respuesta es, en la práctica, no. Las comunidades del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) deben prohibir las invasiones, incluidos rellenos, construcción nueva, mejoras sustanciales y otros desarrollos, dentro del cauce de alivio regulatorio adoptado, a menos que se haya demostrado mediante análisis hidrológicos e hidráulicos realizados conforme a la práctica estándar de ingeniería que la invasión propuesta no causaría ningún aumento de los niveles de inundación dentro de la comunidad durante la descarga de la inundación base3. No un aumento pequeño. Ningún aumento, comprobado con análisis antes de la obra.
Fuera del cauce de alivio, pero dentro de la zona de riesgo de inundación, hay un margen permitido en lugar de una prohibición: el desarrollo propuesto debe revisarse para asegurar que, combinado con todo el desarrollo existente y previsto, no eleve la superficie del agua de la inundación base más de un pie en ningún punto de la comunidad3. Es una prueba acumulativa, y esa es la parte que a los propietarios les parece contraria a la intuición. Su relleno se mide junto con el relleno de todos los demás, así que la respuesta puede depender de lo que un vecino construyó hace dos años.
Un mejoramiento que cambia las condiciones de inundación también crea la obligación de presentar información, una obligación de la que la mayoría de los propietarios nunca ha oído hablar. La norma federal establece que las elevaciones de la inundación base de una comunidad pueden subir o bajar como resultado de cambios físicos que afectan las condiciones de inundación, y que, tan pronto como sea posible, pero a más tardar seis meses después de que esa información esté disponible, la comunidad debe notificar al Administrador presentando datos técnicos o científicos, para que las tarifas de seguro y los requisitos de manejo de planicies de inundación se basen en datos actuales4. De ahí se siguen dos cosas. El plazo es de seis meses, no cuando se venda el último lote. Y la información la presenta por escrito el director ejecutivo de la comunidad o un funcionario que este designe4, así que el ingeniero del propietario la prepara, pero la ciudad la presenta. El nuevo estatus de la parcela termina en el mapa que leen el prestamista y la aseguradora, y no en una opinión dentro de un expediente de cierre.
Por dónde sale el agua de la propiedad
El tercer cuerpo de normas rige lo que sale del sitio mientras se hace la obra y después. La ley de calidad del agua de Texas prohíbe de plano las descargas no autorizadas: salvo autorización de la comisión, ninguna persona puede descargar desechos en ningún cuerpo de agua del estado ni junto a él, ni cometer ningún otro acto que por sí mismo, o junto con otras descargas o actividades, cause o vaya a causar la contaminación de cualquier cuerpo de agua del estado5. El sedimento que el agua arrastra fuera de un sitio nivelado es exactamente ese tipo de acto, y por eso un proyecto de construcción es una operación de descarga con permiso y no una sin regular.
La autorización llega a través del permiso general de construcción del estado, TXR150000. Una construcción que altera un acre o más de suelo y descarga a aguas superficiales en Texas necesita autorización conforme a ese permiso; la actividad de construcción grande se define como la que altera cinco acres o más, o forma parte de un plan común más amplio de desarrollo o venta que alterará cinco acres o más, y la actividad de construcción pequeña, como la que altera al menos uno pero menos de cinco acres, con el mismo criterio6. En cualquier caso, el operador tiene que elaborar y poner en práctica un plan de prevención de contaminación de aguas pluviales (SWPPP) antes de que empiece la construcción6. En una obra de mejoramiento el plan importa más que de costumbre, porque la condición final muchas veces depende de vegetación que todavía no se ha establecido.
Cuando el elemento que se mejora es en sí un cuerpo de agua, puede hacer falta además un permiso federal. Si un arroyo, un estanque o un humedal de la propiedad forma parte de las aguas de los Estados Unidos depende de la definición de 33 CFR 328.37, y esa determinación les corresponde al ingeniero y al Cuerpo de Ingenieros, no al contratista. Hacemos la pregunta temprano porque la respuesta cambia el alcance, no solo el programa.
Qué se cambia y qué rige el cambio
| Lo que cambia la obra | Qué lo rige | La prueba que tiene que pasar |
|---|---|---|
| Relleno colocado dentro del cauce de alivio regulatorio | Criterios federales de manejo de planicies de inundación, 44 CFR 60.33 | Análisis hidrológicos e hidráulicos conforme a la práctica estándar de ingeniería que demuestren que no hay aumento de los niveles de inundación durante la descarga de la inundación base3 |
| Relleno colocado en la zona de riesgo de inundación fuera del cauce de alivio | Criterios federales de manejo de planicies de inundación, 44 CFR 60.33 | El efecto acumulado con todo el desarrollo existente y previsto no eleva la inundación base más de un pie en ningún punto de la comunidad3 |
| La trayectoria del flujo superficial natural | Código de Aguas de Texas, sección 11.0861 | Ninguna desviación ni embalse que dañe la propiedad de otro por desbordamiento; el recurso del vecino es privado1 |
| Lo que escurre durante la obra | Código de Aguas de Texas, sección 26.121, y permiso general TXR15000056 | Autorización a partir de un acre alterado y un plan de prevención de contaminación de aguas pluviales puesto en práctica antes de que empiece la construcción6 |
| Trabajos en un arroyo, estanque o humedal, o junto a ellos | Definición de aguas de los Estados Unidos, 33 CFR 328.37 | Una determinación jurisdiccional y, cuando el elemento sea un cuerpo de agua regulado, una autorización federal7 |
| La detención y el caudal con que el agua sale del sitio | Criterios regionales de aguas pluviales adoptados localmente, iSWM8 | Los criterios adoptados por la comunidad para la protección de la calidad del agua, la protección de las orillas de los arroyos y la mitigación de inundaciones8 |
| El estatus de inundación cartografiado de la parcela después de la obra | Obligación de presentar nuevos datos técnicos, 44 CFR 65.34 | Datos técnicos o científicos presentados a FEMA dentro de los seis meses posteriores al cambio físico; los presenta la comunidad4 |
La detención es la respuesta de ingeniería para casi todo
Casi toda mejora que agrega superficie dura o eleva el terreno tiene que darle al agua un lugar donde esperar. En el norte de Texas, los criterios para hacerlo son regionales: iSWM es una iniciativa cooperativa que ayuda a ciudades y condados a cumplir metas de protección de la calidad del agua, protección de las orillas de los arroyos y mitigación de inundaciones, con más de 60 gobiernos locales que cooperan en la guía y un manual de criterios que las comunidades pueden adoptar como parte de sus propios reglamentos de desarrollo8. El efecto práctico es que un estanque de detención en un sitio de una ciudad se dimensiona y se configura con criterios que probablemente también usa la ciudad vecina, y el contratista de movimiento de tierras que lo construye debe saber con base en qué manual se elaboró el plano.
La detención es también la parte de un mejoramiento que más a menudo se construye mal por accidente. Un estanque de detención que retiene el volumen de diseño pero no drena hacia su descarga no es detención, es una laguna. Un estanque excavado según el contorno correcto, con un fondo compactado que el plano no pedía, no infiltrará el agua como se diseñó. Una estructura de salida colocada una décima de pie más alta cambia el caudal de descarga que supuso el estudio de drenaje. El volumen es la parte fácil.
Cómo trabajamos una obra de mejoramiento
Leemos el estudio de drenaje y el plano de nivelación antes de la cuantificación, para que la cantidad de movimiento de tierras y la intención del drenaje lleguen juntas y no una después de la otra. Buscamos el panel del mapa de inundación de la parcela y preguntamos, antes de movilizar, si alguna parte de la obra está en una zona de riesgo cartografiada y si el ingeniero lo ha resuelto. Mantenemos drenado el sitio en su condición provisional, porque una nivelación a medio terminar concentra el agua en lugares donde el diseño final nunca lo hará, y una obra de mejoramiento que inunda a un vecino durante la construcción ha creado el mismo problema del que trata la ley, solo que antes. Construimos la detención a las elevaciones del plano y comprobamos que la descarga funciona. Y entregamos el levantamiento de obra terminada (as built), para que el ingeniero pueda certificar lo que se construyó en lugar de suponerlo.
IRONWILL Earthworks realiza movimiento de tierras para mejoramiento de terrenos en propiedades comerciales, industriales, municipales y federales en todo el norte de Texas. Envíe los planos, el estudio de drenaje y el panel del mapa de inundación de la parcela, y le diremos en qué consiste el movimiento de tierras, cuáles de las normas anteriores aplican a su proyecto y qué tiene que estar listo antes de que se mueva la primera máquina.
